LA FATTISPECIE

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L’istante è una società di gestione di un fondo di investimento immobiliare (BETA), che intende acquistare da un altro fondo di investimento immobiliare (DELTA) un portafoglio costituito da fabbricati abitativi e da fabbricati strumentali.

Parte dei fabbricati strumentali saranno oggetto di interventi di ristrutturazione e di conversione ad uso abitativo.
I lavori saranno avviati dal fondo DELTA (venditore) e portati a termine dal fondo BETA (acquirente).

Al momento dell’acquisto da parte di BETA, le unità oggetto di interventi di ristrutturazione e di conversione saranno accatastate nella categoria F/4 («unità in corso di definizione»).

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Anche in vista dell’utilizzo che il fondo BETA intende fare dei fabbricati acquistati, l’istante vorrebbe optare per l’applicazione separata dell’IVA ai sensi dell’art. 36, comma 3, DPR 633/1972, in relazione alle seguenti attività:

  • locazione di fabbricati abitativi in esenzione IVA;
  • locazione di fabbricati strumentali imponibili ai fini IVA;
  • sviluppo e riqualificazione di immobili di categoria F/4 (da convertire in immobili abitativi) in vista della loro cessione;
    tale attività potrà includere anche, in una fase transitoria, l’attività di locazione.

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LA RISPOSTA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

L’Agenzia delle Entrate conferma la possibilità per l’istante di optare per la separazione ai fini IVA delle tre attività delineate, ovvero:

  • attività di locazione di immobili abitativi, esente da IVA;
  • attività di locazione di immobili strumentali, imponibile ai fini IVA;
  • attività di sviluppo e riqualificazione di immobili in corso di definizione, oggetto di interventi di ristrutturazione e conversione.

Viene, quindi, ammessa la possibilità di creare una categoria di attività ulteriore rispetto alle categorie individuate dall’art. 36, comma 3, DPR 633/1972, il quale consente la separazione facoltativa delle attività in capo ai soggetti che svolgono attività immobiliare per le attività di «locazioni, o cessioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa» e «locazioni o cessioni di altri fabbricati».

Ciò nel presupposto che le anzidette attività presentino elementi di uniformità e omogeneità tali da poter essere considerate distinte e autonome.

Con riferimento all’attività di sviluppo e riqualificazione di immobili di categoria F/4, l’Agenzia delle Entrate chiarisce, tuttavia, che l’eventuale locazione di tali immobili in un momento precedente rispetto alla loro cessione comporterà la necessità di imputare gli immobili ad una delle attività, in base alla classificazione catastale degli immobili e al loro utilizzo.

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