LED Taxand riassume qui di seguito le principali novità in materia di fiscalità immobiliare relative al quarto trimestre dell’anno 2021.

Giurisprudenza – Corte di Giustizia UE, sentenza 16 dicembre 2021, cause riunite C-478/19 e C-479/19. Riduzione delle imposte ipotecarie e catastali anche per i fondi immobiliari aperti esteri.

Ai sensi dell’art. 35, comma 10-ter, del D.L n. 223/2006, le imposte ipotecaria e catastale sono ridotte alla metà nel caso di cessioni di immobili strumentali effettuate da o a favore di fondi immobiliari chiusi di diritto italiano. La Corte di Giustizia UE, con la sentenza in oggetto ha stabilito che tale norma costituisce una restrizione alla libera circolazione dei capitali. Pertanto, la suddetta agevolazione deve applicarsi anche ai fondi immobiliari aperti di diritto straniero. Al riguardo si rileva che l’applicabilità di tale agevolazione ai fondi immobiliari chiusi di diritto straniero è stata confermata dalla Commissione Tributaria Provinciale di Milano con la sentenza n. 5952/2018.

Prassi – Risposta da interpello n. 736 del 19 ottobre 2021. Nozione di impresa di costruzione/ripristino ai fini IVA.

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello in commento, ha fornito importanti chiarimenti in merito alla nozione di impresa di costruzione/rispristino ai fini del regime IVA da applicare alle cessioni di immobili strumentali (art. 10, comma 1, n. 8-ter del DPR 633/1972).

Nel richiamare alcuni precedenti documenti di prassi, l’Agenzia ha ribadito che ai fini della qualifica di impresa di costruzione/rispristino non assume alcuna rilevanza l’oggetto sociale e occorre prediligere una interpretazione ampia, tale da comprendere non soltanto i soggetti ai quali risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione o la ristrutturazione del fabbricato (i.e., le imprese che realizzano o ristrutturano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri), ma anche quelle che, in modo occasionale, si avvalgono di imprese terze per la realizzazione dei lavori.

Nel caso oggetto dell’interpello, la SGR proprietaria dell’immobile strumentale ha rilasciato una delega ad una società terza (società da cui aveva acquistato l’immobile) ai fini dell’ottenimento delle autorizzazioni amministrative per i lavori, che sono stati eseguiti a cura e spese della società delegata. L’Agenzia ha chiarito che la SGR proprietaria dell’immobile si qualifica come impresa di costruzione/ripristino ai fini IVA poiché tutti gli atti compiuti dalla società che ha eseguito i lavori sono efficaci direttamente in capo alla proprietaria.

Prassi – Risposta ad interpello n. 860 del 23 dicembre 2021 – Regime IVA indennizzo connesso all’incremento del canone di locazione.

L’Agenzia delle Entrate esamina il trattamento IVA dell’indennizzo corrisposto dal proprietario di un immobile condotto in locazione in favore del conduttore, in ragione dell’aumento del canone di locazione per effetto dell’incremento di valore derivante al compendio immobiliare locato a seguito di lavori infrastrutturali eseguiti dal conduttore.

Nel caso oggetto della risposta, il conduttore si impegnava ad eseguire interventi strutturali sull’area oggetto del contratto di locazione, al fine di rendere detta area idonea allo svolgimento dell’attività del conduttore. A fronte dell’aumento del canone derivante dall’esecuzione degli interventi il locatore si impegnava a corrispondere al conduttore un indennizzo.

L’Agenzia delle Entrate, in linea con quanto prospettato dall’istante, riconduce l’indennizzo in esame nell’ambito di applicazione dell’articolo 1592, comma 1 c.c., in virtù del quale il locatore è tenuto a riconoscere al conduttore un indennizzo per miglioramenti apportati alla cosa locata dal conduttore con il consenso del locatore.

Da un punto di vista IVA, l’indennizzo in questione non è riconducibile ad un’obbligazione assunta tra le parti, poiché il locatore si è limitato a prestare il proprio consenso all’esecuzione di detti lavori che sono frutto di autonoma iniziativa del conduttore. In assenza di un rapporto sinallagmatico che giustifica la corresponsione dell’indennizzo, questo deve considerarsi escluso dall’ambito di applicazione dell’IVA per carenza del presupposto oggettivo.

Legge di bilancio 2022 art. 1 comma 718 – Estensione del regime agevolativo SIIQ/SIINQ

L’articolo 1 comma 718 della L. n. 234 del 2021 (Legge di bilancio 2022) ha modificato le condizioni in presenza delle quali è possibile estendere il regime speciale previsto per le SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate) alle cd. SIINQ (Società di Investimento Immobiliare Non Quotate). Le modifiche trovano applicazione a partire dal 1° gennaio 2022.

Il regime SIIQ è stato introdotto dall’articolo 1, commi 119-141bis, della Legge n. 296 del 2006, per le società per azioni residenti in Italia, in Stati membri dell’Unione Europea o in Stati aderenti all’Accordo sullo Spazio economico europeo le cui azioni sono negoziate in mercati, che svolgono quale attività prevalente la locazione immobiliare. Esso prevede l’esenzione dall’IRES e dall’IRAP del reddito d’impresa prodotto dall’attività di locazione (“gestione esente”) e l’imposizione dell’utile derivante dalla gestione esente in capo ai soggetti partecipanti diversi dalle SIIQ al momento della distribuzione, mediante l’applicazione di una ritenuta nella misura del 26%.

Il regime poteva essere esteso alle società per azioni residenti in Italia non quotate, svolgenti attività di locazione immobiliare in via prevalente, in cui una SIIQ (anche congiuntamente ad altre SIIQ) possedesse almeno il 95% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e il 95% dei diritti di partecipazione agli utili.

A seguito delle modifiche in commento, il regime può essere esteso, in presenza di opzione congiunta, alle società per azioni, alle società in accomandita per azioni e alle società a responsabilità limitata, a condizione che il relativo capitale sociale non sia inferiore a quello di cui all’art. 2327, codice civile (50.000 euro), non quotate, residenti nel territorio dello Stato, svolgenti anch’esse attività di locazione immobiliare in via prevalente, secondo la definizione stabilita al comma 121, nelle quali, alternativamente:

  1. una SIIQ o SIINQ possieda più del 50% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e del 50% dei diritti di partecipazione agli utili; ovvero
  2. almeno una SIIQ o SIINQ e una o più altre SIIQ o SIINQ o FIA immobiliare (Fondi di investimento alternativi) di cui all’art. 12 dei D.M. 5 marzo 2015, n. 30, il cui patrimonio è investito almeno per l’80% in immobili destinati alla locazione ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ o altri FIA immobiliari che investono negli stessi beni o diritti nelle stesse proporzioni, congiuntamente ne possiedano il 100% della partecipazione al capitale sociale, nonché dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili, a condizione che la SIIQ o SIINQ o le SIIQ o SIINQ partecipanti possiedano almeno il 50% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e di partecipazioni agli utili.

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