Real Estate Tax Insider n. 5/2020 – 2Q 2020 Italian Real Estate Tax News

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Real Estate Tax Insider n. 5/2020 – 2Q 2020 Italian Real Estate Tax News

LED Taxand riassume qui di seguito le principali novità in materia di fiscalità immobiliare relative al secondo trimestre dell’anno 2020.

 

Legge – DL 23/2020 (“Decreto Liquidità”) – Art. 6-bis. Rivalutazione gratuita dei beni per imprese alberghiere e termali.

L’art. 6-bis del Decreto Legge n. 23/2020 (“Decreto Liquidità”), convertito con modificazioni dalla L. 5 giugno 2020, n. 40, prevede la possibilità per le società di capitali (compresi gli enti pubblici e privati) operanti nei settori alberghiero e termale (che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione del bilancio) di rivalutare i beni di impresa ad esclusione degli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa, risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2019.

La rivalutazione deve essere eseguita in uno od entrambi i bilanci relativi ai due esercizi successivi a quello in corso al 31 dicembre 2019 e deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria.

Sui maggiori valori non è dovuta alcuna imposta. Il maggiore valore si considera riconosciuto ai fini fiscali a decorrere dall’esercizio nel cui bilancio la rivalutazione è eseguita.

Il saldo attivo risultante dalla rivalutazione deve essere imputato al capitale o accantonato ad una apposita riserva. Tale saldo può essere affrancato, in tutto o in parte, con l’applicazione di una imposta sostitutiva del 10%.

Nel caso di cessione del bene rivalutato in data anteriore a quella di inizio del quarto esercizio successivo a quello in cui la rivalutazione è stata eseguita, ai fini della determinazione della plusvalenza e minusvalenza si considera il costo del bene prima della rivalutazione.

È inoltre prevista, per i soggetti che applicano i principi contabili internazionali, la possibilità di effettuare il riallineamento del valore fiscale dei beni al valore di bilancio. Tale possibilità dovrebbe però essere circoscritta ai medesimi casi previsti dalla rivalutazione in esame.

 

Legge – DL 23/2020 (“Decreto Liquidità”) – Art. 12-ter. Proroga dei termini per la rivalutazione dei beni d’impresa.

L’art. 12-ter del Decreto Liquidità proroga il termine previsto per ricorrere alla rivalutazione dei beni d’impresa di cui all’articolo 1, commi 696 e seguenti, della Legge n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2018. In particolare, l’articolo in esame prevede che la rivalutazione potrà essere effettuata nel bilancio dell’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2019, al 31 dicembre 2020 ovvero al 31 dicembre 2021 (ossia nei bilanci 2020, 2021 e 2022, per i soggetti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare).

La rivalutazione deve essere effettuata alle medesime condizioni previste dalla citata Legge di Bilancio 2020 con la conseguenza che dovrà essere corrisposta una imposta sostitutiva del 12% per i beni ammortizzabili e del 10% per i beni non ammortizzabili (es. terreni). Il maggiore valore è riconosciuto ai fini fiscali a decorrere dal terzo esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita e dall’inizio del quarto esercizio successivo in caso di cessione.

Con riferimento ai soli beni immobili, in ipotesi di riallineamento, i maggiori valori si considerano riconosciuti, rispettivamente, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° dicembre 2022, del 1° dicembre 2023 o del 1° dicembre 2024.

È prevista anche una ulteriore imposta sostitutiva del 10% per affrancare il saldo attivo di rivalutazione.

 

Giurisprudenza – Corte di Cassazione, ordinanza 5 giugno 2020 n. 10701. Le Sezioni Unite decideranno in merito ai termini di accertamento degli oneri pluriennali.

La Cassazione ha rimesso alle Sezioni Unite la questione riguardante i termini di accertamento delle componenti di reddito a efficacia pluriennale, quali ad esempio le quote di ammortamento del costo di un immobile o i ratei relativi alla detrazione delle spese per gli interventi di recupero edilizio. Ai sensi dell’articolo 43 del DPR 600/1973, gli avvisi di accertamento devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione. Le Sezioni Unite dovranno decidere se il termine quinquennale di decadenza decorre (i) dalla dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui l’onere pluriennale è maturato ed è stato iscritto per la prima volta in bilancio oppure (ii) dalla dichiarazione dove è indicato il singolo rateo in cui è suddiviso l’onere pluriennale. Nella seconda ipotesi, l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare, entro il predetto termine quinquennale, anche la deducibilità della quota di ammortamento del costo di un immobile indicata nella dichiarazione relativa al trentatreesimo anno dall’acquisto dell’immobile (considerato che il costo degli immobili è generalmente ammortizzato in 33 anni).

 

Giurisprudenza – Corte di Cassazione, sentenza n. 11322/2020. Accorpamento di unità immobiliari confinanti e agevolazioni prima casa.

La Corte di cassazione, con la sentenza n. 9030 del 6 aprile 2017, aveva già riconosciuto, a determinate condizioni, applicabile il beneficio per l’acquisto della “prima casa” in ipotesi di unità immobiliari acquistate contemporaneamente, qualora, entro il termine di tre anni dalla registrazione dell’atto, venisse dato effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti in sede di rogito di unificare i locali.

Con la recentissima sentenza n. 11322 del 12 giugno 2020, tale beneficio è stato esteso anche agli atti di acquisto tra loro successivi se consistenti nell’accorpamento di unità immobiliari confinanti, con la condizione che entro il citato termine di tre anni il contribuente “realizza l’effettiva unificazione delle unità immobiliari oggetto dell’accertamento”. In merito a tale lasso temporale la Corte ha poi precisato che “se il legislatore non ha fissato specificamente un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli”. Ai fini del godimento dell’agevolazione in parola è, pertanto, sufficiente che si realizzi lo scopo dichiarato nell’atto, ossia l’unione di tali unità, non dovendo necessariamente provvedere, entro lo stesso termine, alla variazione catastale relativa alla fusione di unità immobiliari già separatamente censite.

Qualora, tuttavia, ad essere oggetto di fusione siano due pertinenze, è necessario tenere in considerazione le limitazioni alla fruibilità dell’agevolazione “prima casa” poste dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 66/E/2020 in relazione alla agevolazione prima casa su acquisto pertinenze, già commentato con il nostro Tax Insider n. 1.

 

Prassi – Risposta ad interpello n. 141/2020. La SGR, in qualità di gestore di un fondo immobiliare, non si qualifica come impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare ai fini della detrazione IRPEF per il recupero edilizio.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito la definizione di impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare ai fini della detrazione IRPEF per il recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR. In particolare, l’Agenzia precisa che la definizione di impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare ai fini della predetta detrazione: (i) comprende non solo le imprese che eseguono direttamente i lavori di costruzione o ristrutturazione ma anche quelle che, pur potendoli astrattamente realizzare, affidano ad imprese terze la materiale esecuzione di tali lavori; (ii) non comprende la SGR in qualità di gestore di un fondo immobiliare, perché non può per legge esercitare direttamente l’attività di costruzione o ristrutturazione immobiliare; (iii) non coincide con la definizione di imprese costruttrici ai fini dell’applicazione della disciplina IVA del settore immobiliare prevista dall’art. 10, primo comma, nn. 8), 8-bis) e 8-ter), del DPR 633/1972. La risposta a interpello in commento si pone in contrasto con la consulenza giuridica n. 904-5/2019 con cui la Direzione Regionale della Lombardia aveva qualificato una SGR gestrice di un fondo immobiliare come impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare ai fini della predetta detrazione.

 

Prassi – Risposta ad interpello n. 152 del 27 maggio 2020. Tassazione della plusvalenza derivante della cessione di unità immobiliari a seguito della modifica della destinazione d’uso e suddivisione di una precedente unità, come reddito d’impresa.

L’Agenzia delle entrate, con la risposta ad interpello n. 152 del 27 maggio 2020, ha chiarito che gli eventuali atti di cessione di tre unità immobiliari di categoria A3, posti in essere a seguito del mutamento della destinazione d’uso e suddivisione di una unità immobiliare accatastata precedentemente come C2, siano idonee a configurare un’attività imprenditoriale; pertanto, il reddito così generato sarà tassato come reddito d’impresa ai sensi dell’art. 55 e seguenti del TUIR.

Più precisamente, l’Agenzia, richiamando precedenti di prassi e giurisprudenza sul punto (cfr. risoluzione n. 204/E del 2002), ha specificato che l’attività compiuta deve considerarsi imprenditoriale dal momento che l’intervento sull’immobile originariamente di categoria C2, risulta finalizzato alla vendita (delle tre unità immobiliari) a terzi, previo ottenimento del cambiamento della destinazione d’uso, avvalendosi di un’organizzazione produttiva idonea e svolgendo un’attività protrattasi nel tempo, a nulla rilevando che trattasi di un singolo affare, piuttosto in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta.

 

Prassi – Risposta ad interpello n. 191/2020. Chiarimenti in merito al bonus facciate.

Con la risposta ad interpello n. 191 del 23 giugno 2020 l’Agenzia delle entrate ha fornito importanti chiarimenti in merito alla detrazione fiscale spettante ai sensi dell’art. 1, commi 219-223, della Legge n. 160/2019 (“bonus facciate”) con riferimento alle spese sostenute per lavori di restauro dei balconi ed opere accessorie. In particolare, l’Agenzia ha dapprima chiarito che rientrano nel bonus facciate le spese sostenute per le opere accessorie che servono per l’esecuzione dei lavori agevolabili, comprese quelle sostenute per la direzione lavori, il coordinamento per la sicurezza, la sostituzione dei pluviali. Inoltre, l’Agenza specifica che tale misura agevolativa trova applicazione anche con riferimento agli interventi di restauro dei balconi, senza interventi sulle facciate.

 

Prassi – Risoluzione n. 34/2020. Detrazioni per riqualificazione energetica (cd. ecobonus) e per gli interventi antisismici (cd. sisma bonus) – Applicabilità agli interventi eseguiti da titolari di reddito di impresa su immobili diversi da quelli strumentali.

Con la risoluzione n. 34 del 25 giugno 2020 l’Agenzia delle Entrate supera la posizione interpretativa espressa in passato in merito all’applicabilità ai cosiddetti immobili merce delle agevolazioni fiscali consistenti nella detrazione dall’imposta lorda di una quota percentuale delle spese sostenute in relazione a determinati interventi per riqualificazione energetica, nonché interventi antisismici.

Il documento di prassi apre con un richiamo alle risoluzioni n. 303/E del 15 luglio 2008 e n. 340/E del 1° agosto 2008, le quali escludevano dall’ambito di applicazione dei bonus fiscali, dedicati al contenimento dei consumi energetici, le società immobiliari con riferimento ad interventi di riqualificazione energetica eseguiti su immobili locati a terzi o destinati alla vendita.

Tale linea interpretativa in passato ha dato origine a numerose controversie che in alcuni casi sono arrivate fino in Cassazione. I dubbi dei soggetti coinvolti in tali contenziosi si fondano, essenzialmente, sulla mancanza di un’espressa previsione normativa che limita la fruizione del beneficio nelle ipotesi menzionate e sulla finalità di interesse generale di risparmio energetico tutelata dalla norma agevolativa.

Recentemente la Corte di Cassazione è intervenuta con alcune sentenze in materia (cfr. Sez. V, nn. 19815 e 19816 depositate il 23 luglio 2019; nn. 29162 e 29164 depositate il 12 novembre 2019; n. 29163 depositata il 12 novembre 2019) osservando che “la ratio legis …, che traspare con chiarezza dal testo normativo, consiste nell’intento d’incentivare gli interventi di miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, ed è coerente e si salda con il tenore letterale delle norme di riferimento, le quali non pongono alcuna limitazione, né di tipo oggettivo (con riferimento alle categorie catastali degli immobili), né di tipo soggettivo (riconoscendo il bonus alle ‘persone fisiche’, ‘non titolari di reddito d’impresa’ ed ai titolari di ‘reddito d’impresa’, incluse ovviamente le società) alla generalizzata operatività della detrazione d’imposta”.

Un ulteriore indice dell’univoca volontà del legislatore è stato ravvisato dalla Suprema corte nella presenza di una norma speciale in tema di locazione finanziaria secondo cui “la detrazione compete all’utilizzatore”, a fronte della mancanza di un’analoga disposizione specifica in materia di locazione immobiliare.

Infine, la Corte osserva che la distinzione tra “immobili strumentali”, “immobili merce” e “immobili patrimonio” non rileva ex se, ma incide solo sul piano contabile e fiscale.

In considerazione di quanto sopra, l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione in commento, afferma che la detrazione fiscale per interventi di riqualificazione energetica spetta ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”. Inoltre, per ragioni di coerenza sistemica, essa estende tale riconoscimento anche agli interventi antisismici.

In particolare, alla luce della disciplina ad oggi vigente, l’Agenzia delle Entrate afferma l’esigenza di accomunare i due regimi, “ecobonus” e “sisma bonus”, sotto il profilo dell’agevolabilità degli interventi eseguiti da titolari di reddito di impresa sugli immobili posseduti o detenuti, a prescindere dalla loro destinazione, anche in considerazione delle finalità di interesse pubblico al risparmio energetico – valorizzato dalla Corte di cassazione con le sopracitate sentenze – ed alla messa in sicurezza di tutti gli edifici.

Tenuto conto di quanto esposto e considerato altresì il parere reso in senso conforme dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, Dipartimento delle Finanze con la nota prot. n. 4249 del 26 febbraio 2020, a parere dell’Agenzia delle Entrate devono ritenersi quindi superate, per quanto attiene agli aspetti trattati, le indicazioni fornite con i precedenti documenti di prassi. Inoltre, nella gestione del contenzioso pendente in materia, gli Uffici dovranno tenere conto del nuovo indirizzo di prassi.

 

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