LED Taxand riassume qui di seguito le principali novità in materia di fiscalità immobiliare relative al primo trimestre dell’anno 2022.
Prassi – Risposta di interpello n. 95 del 4 marzo 2022. Cessione di contratto preliminare.
L’Agenzia delle Entrate si è espressa in merito al trattamento applicabile, ai fini IVA e dell’imposta di registro, alla cessione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare intervenuta tra soggetti IVA che preveda il rimborso, da parte del soggetto cessionario del contratto, della caparra versata dal cedente il contratto (promissario acquirente dell’immobile).
Nella fattispecie in esame, una società stipulava un contratto preliminare di compravendita con un’altra società per l’acquisto di un immobile e versava una somma a titolo di caparra confirmatoria, non assoggettata ad IVA. In un secondo momento, la promissaria acquirente cedeva alla società istante, a titolo gratuito, il contratto preliminare di compravendita prevedendo la sola restituzione parziale della caparra confirmatoria.
In merito al trattamento da applicare al rimborso parziale della caparra, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che il rimborso parziale della caparra confirmatoria rappresenti il corrispettivo della cessione del contratto e, pertanto, esso si qualifichi come una prestazione di servizi soggetta ad IVA con l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa.
Prassi – Risposta di interpello n. 162 del 30 marzo 2022. Regime fiscale applicabile ai proventi distribuiti a fondi esteri.
Con la risposta in commento l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in merito al regime fiscale applicabile ai proventi distribuiti da un fondo immobiliare italiano a un fondo di investimento estero (di seguito “Fondo Estero”) istituito nella forma di Fond de placement contractuel gestito da una società di gestione del risparmio estera. L’Agenzia delle Entrate si pronuncia, in particolare, sull’equiparabilità del Fondo Estero ai fondi di investimento italiani – necessaria ai fini dell’applicabilità nei confronti del fondo estero del regime di esenzione da ritenuta sui proventi corrisposti dal fondo italiano ai sensi dell’art. 7, comma 3, del D.L. 351/2001.
La fattispecie oggetto della risposta ad interpello si caratterizza per il fatto che il Fondo Estero – gestito da una società di gestione del risparmio estera sottoposta a vigilanza prudenziale – è direttamente e interamente posseduto da un fondo pensione estero (Fondo Pensione) che, oltre ad essere l’unico investitore del Fondo Estero, è l’asset manager delegato rispetto a tre portafogli all’interno di un comparto del Fondo.
Brevemente, il regime di esenzione da ritenuta sui proventi distribuiti da fondi immobiliari italiani a fondi pensione e ad organismi di investimento collettivo esteri che, indipendentemente dalla loro forma giuridica, presentino le stesse finalità di investimento dei fondi pensione e degli OICR italiani. Ai fini dell’applicabilità del regime di esenzione, occorre verificare l’equiparabilità tra gli organismi italiani e i corrispondenti organismi di diritto estero e, in particolare, la sussistenza in capo agli organismi esteri dei requisiti che caratterizzano un fondo investimento collettivo del risparmio di diritto italiano: la gestione collettiva del risparmio raccolto tra una pluralità di investitori e l’autonomia delle scelte di gestione della società di gestione rispetto all’influenza dei partecipanti.
Con la risposta in commento, l’Agenzia delle Entrate ha negato la sussistenza del requisito dell’autonomia della società di gestione del Fondo Estero rispetto all’investitore (il Fondo Pensione) – essendo l’investitore anche asset manager di alcuni portafogli del Fondo e ciò non assicurando la totale autonomia delle scelte di gestione rispetto all’influenza del Fondo Pensione.
Prassi – Risposta di interpello n. 167 del 6 aprile 2022. Cessione di immobili strumentali iscritti nella categoria catastale F/4.
La risposta in esame riguarda il trattamento applicabile alla cessione, da parte dell’istante (società di gestione di un fondo di investimento immobiliare), di un immobile strumentale oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo e di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3 comma 1 lett. c) e d) del DPR 380/2001. Per effetto dei lavori l’immobile – iscritto in catasto in categoria F/4 (unità in corso di definizione) al momento della cessione – assumerà la qualifica di immobile residenziale. L’istante chiede, dunque, all’Agenzia delle Entrate di confermare che la cessione di tale immobile sia assoggettata ad IVA con l’aliquota del 10% prevista dall’art. 127-undecies della Tabella A – Parte III allegata al D.P.R. 633/1972 e ad imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200.
Con la risposta in commento, l’amministrazione finanziaria chiarisce che la cessione dell’immobile in corso di definizione iscritto in catasto con categoria F/4 debba essere assoggettata ad IVA con aliquota ordinaria. A parere dell’Agenzia delle Entrate, infatti, poiché la categoria catastale F/4 rappresenta una categoria transitoria non idonea ad identificare la destinazione d’uso (strumentale o residenziale) dell’immobile, questo dovrà mantenere la natura che aveva prima di tale classificazione catastale provvisoria. Nel caso esaminato dalla risposta, prima della classificazione come immobile in corso di definizione di cui alla categoria F/4, l’immobile aveva natura strumentale; la relativa cessione, dunque, dovrà essere assoggettata ad IVA con aliquota ordinaria – senza poter beneficiare dell’aliquota ridotta di cui al citato art. 127-undecies – e ad imposte ipotecarie e catastali nella misura complessiva del 4%. Va comunque rilevato che l’Agenzia, incorrendo in errore, non tiene in considerazione in tale risposta la riduzione del 50% delle imposte ipotecarie e catastali applicabili alle operazioni poste in essere da fondi immobiliari chiusi. Inoltre, l’applicabilità delle imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale alle ipotesi di cessioni di immobili in corso di ristrutturazione appare essere in palese contrasto con i precedenti indirizzi della medesima Agenzia.
Prassi – Circolare n. 7 del 17 marzo 2022. Modalità e termini per la rettifica della rendita catastale “proposta” e relative annotazioni negli atti del catasto – efficacia e applicabilità della rendita attribuita
Con la circolare n. 7, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti relativi alla procedura “DOCFA” e agli effetti della modifica della rendita proposta dal contribuente mediante detta procedura.
La procedura DOCFA consente, tra l’altro, al contribuente di formulare una proposta di rendita per le unità immobiliari oggetto di dichiarazione in catasto. Mediante detta procedura, il contribuente denuncia l’avvenuta nuova costruzione di un immobile o eventuali variazioni intervenute in relazione allo stato di un immobile, al fine di rendere agevole la formazione del catasto o il suo aggiornamento.
Proposta la rendita catastale tramite avvio della procedura DOCFA, l’Ufficio ha un termine di dodici mesi (ai sensi dell’art. 1 comma 3 del DM 701/94) per determinare la rendita catastale definitiva. Fino alla determinazione finale della rendita da parte dell’Ufficio, la rendita proposta dal contribuente rimane agli atti catastali come “rendita proposta”.
Con la circolare in esame l’Agenzia delle Entrate ha chiarito (in linea con precedenti di prassi e di giurisprudenza – v. circ. Agenzia del Territorio n. 7/2005 e Cass. n. 34246/2019) che il termine di dodici mesi ha carattere ordinatorio e non perentorio. Pertanto, ove l’Amministrazione non provveda a definire la rendita del bene oggetto di classamento entro il suddetto termine, l’Amministrazione stessa non decade dal potere di rettifica e, fino al momento in cui l’Ufficio non proceda alla determinazione della rendita definitiva, le dichiarazioni presentate dai contribuenti varranno come “rendita proposta”.
In merito agli effetti degli atti attributivi o modificativi delle rendite catastali, la Circolare in commento distingue tra “efficacia” ed “utilizzabilità” della rendita catastale: la rendita modificata dall’Ufficio sarà efficace dalla data di notificazione dell’atto attributivo della rendita, ma potrà essere utilizzata ai fini impositivi per tutte le annualità d’imposta ancora accertabili (anche se precedenti la data di notificazione dell’atto). Di conseguenza, l’amministrazione comunale potrà procedere alla riscossione degli eventuali maggiori tributi derivanti dalla diversa rendita catastale attribuita (i) a partire dalla data di notificazione dell’atto di attribuzione o rettifica della rendita (ii) con riferimento alle annualità per cui l’amministrazione non è ancora decaduta dal potere di accertamento.
Vista la necessità di aggiornare le procedure di gestione delle dichiarazioni DOCFA sulla base delle indicazioni riportate nella Circolare in commento, l’Agenzia delle Entrate ha riepilogato le annotazioni che saranno apportate al catasto nelle fattispecie più frequenti:
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| Fattispecie | Annotazione | |
| 1 | Unità immobiliare urbana inserita in atti con classamento e rendita proposti dalla parte, per i quali l’ufficio non ha ancora operato alcuna valutazione di congruità. | “Classamento e rendita proposti (D.M. 701/94)” |
| 2 | Classamento e rendita confermati in sede di validazione successiva alla dichiarazione. | “Classamento e rendita validati” |
| 3 | Classamento e rendita rettificati dall’ufficio a seguito di successive operazioni di verifica e controllo dei dati censuari proposti. | “Classamento e rendita rettificati” |
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| Fattispecie | Annotazione | |
| 1 | Unità immobiliare urbana inserita in atti con classamento e rendita proposti dalla parte, e contestuale richiesta di ruralità, per i quali l’ufficio non ha ancora operato alcuna valutazione di congruità. | “Richiesta ruralità – Classamento e rendita proposti (D.M. 701/94)” |
| 2 | Classamento e rendita confermati in sede di validazione successiva alla dichiarazione – ruralità accertata. | “Classamento e rendita validati – ruralità accertata” |
| 2 bis | Classamento e rendita confermati in sede di validazione successiva alla dichiarazione – ruralità respinta. | “Classamento e rendita validati – richiesta di ruralità respinta” |
| 3 | Classamento e rendita rettificati dall’ufficio a seguito di successive operazioni di verifica e controllo dei dati censuari proposti – ruralità accertata. | “Classamento e rendita rettificati – ruralità accertata” |
| 3 bis | Classamento e rendita rettificati dall’ufficio a seguito di successive operazioni di verifica e controllo dei dati censuari proposti – ruralità respinta. | “Classamento e rendita rettificati – richiesta di ruralità respinta” |
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